Onroerend goed Spanje. Moet U al instappen?
Veel Nederlandse investeerders volgen met argusogen de Spaanse onroerend goed markt. De vraag is of het moment al is gekomen om in te stappen. Het is onmogelijk het juiste moment aan te geven. Tenslotte kan de wereldeconomie ineens weer aantrekken en zouden die prijzen per direct weer omhoog kunnen gaan. Die waarschijnlijkheid wordt erg klein geacht en daarmee de kans dat de Spaans o.g.markt zich op korte termijn herstelt eveneens.
Even een aantal gegevens over Spanje op een rij:
- De o.g.prijzen zijn de afgelopen 15 jaar onevenredig sterk gestegen. Het percentage van huiseigenaren ligt in Spanje historisch al hoog, rond de 90%, en iedereen is een groter appartement gaan kopen kapitaliserend op de bestaande eigendom.
- Deze koopgolf werd mede mogelijk gemaakt door toetreding tot de euro en de (daardoor) historisch lage rente.
- De gemeenten hebben zich de afgelopen jaren enorm verrijkt met uitgifte van bouwgrond, bouwvergunningen en onroerendgoedbelastingen. Een hoge prijs voor de grond was daarbij van groot belang. Die inkomsten zijn nu compleet verdwenen. Men is het er nu over eens dat op grote schaal is gespeculeerd.
- Er zijn in Spanje de afgelopen 15 jaar, 5 miljoen immigranten gekomen. De bevolking is van 39 naar 44 miljoen gegaan. Die hebben de vraag naar huizen versterkt. De vraag naar appartementen vanuit Noord-Europa (en met name het Verenigd Koninkrijk) was zeer sterk. Dat is helemaal weggevallen.
- Hoewel er de afgelopen 20 jaar altijd een tekort op haar handelsbalans was kon de overheid door de winsten uit de o.g. markt het budget in evenwicht houden. Dit jaar zal dit echter niet mogelijk zijn en wordt een tekort verwacht.
- De locale industrie is hard achteruit gegaan door concurrentie uit Oost-Europa en China. Spanje kan haar munteenheid niet meer devalueren en de Europese subsidies zijn aanzienlijk verminderd. De arbeidsproductiviteit heeft geen gelijke tred gehouden met de prijsontwikkeling.
- Met het wegvallen van de bouwsector heeft het land niet voldoende om op terug te vallen. De industrie is niet sterk en toerisme is ook verminderd. De agrarische sector is in feite door alle misbruik van subsidies ook niet veel verbeterd.
- De werkloosheid is vanaf begin 2008 van 2 miljoen tot 3,6 miljoen gestegen en nemen nog steeds toe.
- In 2006 zijn er in het "Iberische Schiereiland" meer huizen gebouwd dan in het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en Duitsland samen. Er wordt geschat dat er thans meer dan 1 miljoen huizen leegstaan.
- De wanbetalingen op hypotheekleningen nemen sterk toe voor de Spaanse banken. Tot nu toe hebben ze zich het o.g. laten terugleveren omdat ze liever o.g. op de balans hebben staan dan hypotheekschulden. De banken willen in feite herhalen wat er in de jaren 90 is gebeurd. Toen bleven ze ook met veel o.g. zitten wat ze vanaf 1996 op de markt hebben kunnen zetten.
- Er zijn tot nu toe nog geen agressieve prijsverlagingen doorgevoerd, niet door de banken en niet door de projectontwikkelaars. Onlangs heeft Banco Popular aangekondigd dat wel te gaan doen maar of dat ook zal gebeuren valt te bezien.
- De houding van de regering onder Zapatero helpt evenmin. Is lange tijd überhaupt ontkend dat er een probleem is, nu wordt het nog steeds gebagatelliseerd. Er wordt niet structureel ingegrepen en de omvang van de problemen wordt in feite ontkend.
- Onlangs is ingegrepen bij een grote Spaarkas (Caja Castilla La Mancha). De vraag is of dat bij andere banken en financiële instellingen zal gaan gebeuren. De regering ontkent dat maar die is haar geloofwaardigheid inmiddels aardig kwijt.
Uit voorgaande moge duidelijk worden dat een “doomscenario” niet onwerkelijk hoeft te zijn. De Spaanse banken kunnen niet onroerend goed blijven accumuleren en zullen op een goed moment moeten verkopen. Hoe langer ze daarmee wachten hoe dieper de prijzen zullen zakken, althans in de huidige neergaande markt. Banken, Spaarkassen en projectontwikkelaars geven nog geen teken bereid te zijn massaal de prijzen te willen verlagen, dus daarom is het moment om in te stappen waarschijnlijk nog niet gekomen. Dat neemt niet weg dat buiten de publiciteit wel goede deals tot stand kunnen komen. Maar dan moet U wel goed ingevoerd zijn in Spanje. Als het moment daar is dat de prijzen echt zullen zakken zult U er ook voor moeten klaarstaan.
April 2009
Jan Willem de Haan
De Haan & Mulder Abogados -Advocaten
